Méthodologie et couverture des données

Décisions municipales : plus de 50 000 décisions foncières analysées dans une centaine de villes du Québec, mises à jour chaque semaine. Rôle d'évaluation foncière : couverture provinciale (données ouvertes du MAMH), millésimes multiples par propriété. Zonage : les géométries de zones de plus de 80 villes, et la grille détaillée des usages et normes là où la ville la publie par zone. Permis de construction : Montréal, Québec, Laval et Longueuil, les quatre villes qui publient leurs permis en données ouvertes. Ventes pour taxes et ventes sous contrôle de justice : couverture provinciale depuis les registres publics. Démographie : Recensement de 2021 de Statistique Canada, au grain ville et quartier.

Les rôles d'évaluation du Québec sont triennaux et déposés à des années différentes selon la ville. Toute valeur au rôle a donc de 1 à 3 ans de retard sur le marché, et deux villes ne mesurent jamais exactement la même période. Conséquence méthodologique : nos comparaisons de croissance sont toujours référencées à la ville elle-même, jamais d'une ville à l'autre, et chaque chiffre affiche sa fenêtre réelle de millésimes. Conséquence stratégique : les décisions municipales, elles, sont à jour à la semaine. L'écart entre ce que le conseil vient de décider et ce que le rôle reflète encore est précisément la fenêtre d'information qui a de la valeur pour un investisseur.

Les surfaces de marché agrègent les propriétés en cellules d'environ 400 mètres de côté. Chaque cellule porte la médiane des lots qu'elle contient, jamais une valeur au lot : la carte parle du secteur, le dossier de chaque lot donne sa valeur exacte au clic. Une cellule de moins de 3 lots n'est pas colorée : mieux vaut ne rien peindre que peindre du bruit avec l'autorité d'une couleur. Plus de 99 % des lots restent représentés.

La couche Occasions ne calcule aucun score composite. Elle applique quatre règles déterministes, chacune explicable en une phrase, et chaque badge s'ouvre sur ses reçus. SIGNAL PRÉCOCE : au moins deux décisions municipales structurantes récentes, géolocalisées dans le secteur ou ses voisins immédiats, alors que le prix au rôle n'a pas dépassé celui de la ville. RETARD DE VALORISATION : les secteurs voisins ont monté nettement plus vite, pas celui-ci, et aucune contrainte connue (zone inondable, zone agricole, milieu humide, glissement) ne l'explique. ÉCART DE PRIX À VÉRIFIER : nettement sous le prix typique de sa ville avec un dossier de contraintes propre. PLEINEMENT VALORISÉ : hausse déjà réalisée, prix déjà au-dessus, et rien de neuf au conseil. Ce dernier badge dit de ne pas surpayer : un outil qui sait dire non est un outil qu'on peut croire.

Trois garde-fous techniques. Les décisions géocodées seulement à l'hôtel de ville sont exclues des reçus, sinon toute décision municipale badgerait le centre-ville. Les seuils de chaque règle sont journalisés en base à chaque calcul : la carte publiée peut toujours dire avec quels seuils elle a été produite. Et une configuration est une observation datée, jamais une prédiction de rendement.

Aucun score global de 0 à 100 qui mélangerait des réalités différentes derrière un chiffre rassurant. Aucune prédiction de valeur en pourcentage : nous montrons des signaux précoces observables et leur date, pas des promesses. Aucun nom de propriétaire : la Loi 25 encadre nos choix depuis la conception, et le produit fonctionne aux adresses et aux lots. Aucune donnée périmée présentée comme fraîche : chaque bloc de l'interface porte la date et la source de ce qu'il affiche.